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資金プランを立てる上で忘れてはならないのが、物件代金のほかにかかる諸費用です。中古住宅では、さらに仲介手数料、リフォ－ム費用なども念頭に入れ、これらを考慮して資金プランを立てましょう。諸費用の目安として新築住宅で購入価格の２～５％、中古住宅で５～１０％が必要です。

購入時にかかる費用

 

1. 売買契約時…………頭金、印紙税（売買契約書）
2. ロ－ン手続き・登記関係…………印紙税、登録免許税（抵当権設定登記）、特約火災保険料、団体信用生命、保険特約料（公庫・年金）、ロ－ン事務手数料、保証料（公庫、年金、銀行）、登録免許税（建物保存登記・所有権移転登記）、司法書士報酬
3. 税金…………不動産取得税

頭金は購入価格の２割以上が原則。手持ちの自己資金が少ない場合、住宅取得資金贈与の特例（いわゆる住宅資金贈与制度）を利用できる場合があります。

入居時にかかる費用

引っ越し代、インテリア・家具代等

入居後にかかる費用

ロ－ン、固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険特約料（公庫・年金）（マンションの場合）管理費・修繕積立金

■住宅ローンを利用する場合
　住宅は高額な買い物になりますので、一般的に長期の住宅ロ－ンを利用しますが、まず必要なのが頭金（自己資金）です。自己資金の額によって、購入できる物件の価格も決まり、借入金額、毎月の返済額も決まります。ロ－ンの返済方法によっても毎月の返済額は変わります。

返済負担は小さくするため、公的資金が利用可能であれば、公的融資を優先し、不足分を銀行などの民間の住宅ロ－ンを利用することになります。

公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の５倍以上と定めていますので、年間返済額の目安はおおよそ年収の２０～２５％に設定します。

返済早見表を使って算出例の要領で毎月の大まかな返済額を算出してみましょう。

算出例1

借入金　１，８００万円	金利３．３５％	期間２０年
５，７２２円　（１００万円当たり）×１８＝ １０２，９９６円（毎月返済額）
ボーナス返済なし

算出例２

借入金　１，８００万円	金利３．３５％	期間２０年
５，７２２円　（１００万円当たり）×１０＝ ７５，２２０円（毎月返済額）
３４，５０４円　（１００万円当たり）×８＝ ２７６，０３２円（融資６ヶ月後）
毎月分１，０００万円　ボーナス分８００万円

資料として古いものです。

住宅を新築したり購入するには、建物を建てるための費用以外にもかなりの金額がかかります。例えば税金が、その代表的なものです。

固定資産税のように、初年度だけでなく、継続して納付しなければならないものもあるので、資金計画の際には、しっかり考えておく必要があります。

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■不動産にかかる税金

 

税金の種類		課税対象
不動産の取得、建築に課せられる税金	不動産取得税	土地、建物の取得
	特別土地保有税	土地の取得
	登録免許税	登記
	印紙税	契約書等の文書作成
	贈与税	土地、建物の贈与
	相続税	土地、建物の相続
不動産の譲渡に課せられる税金	（個人の場合）
	所得税	譲渡による所得
	都道府県民税	譲渡による所得
	市町村民税	譲渡による所得
	（法人の場合）
	法人税	譲渡による所得
	事業税	譲渡による所得
	都道府県民税	譲渡による所得
	市町村民税	譲渡による所得
	印紙税	契約書等の文書作成
	消費税	譲渡金額
地代、家賃など の収益に課せられる税金	（個人の場合）
	所得税	地代家賃による収益
	都道府県民税	地代家賃による収益
	市町村民税	地代家賃による収益
	（法人の場合）
	法人税	地代家賃による収益
	事業税	地代家賃による収益
	都道府県民税	地代家賃による収益
	市町村民税	地代家賃による収益
	消費税（事務所を貸す場合）	家賃等の金額

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■控除・特例
●住宅取得等特別控除
自分が住むための住宅を新築したり購入し、割賦支払か住宅ローンの借り入れ期間が10年以上にわたる人は、所得税から控除を受けられます。

［平成13年6月30日まで入居の場合］
1年目～ 6年目まで		1％（最大控除額50万円）
7年目～11年目まで		0.75％（最大控除額37.5万円）
12年目～15年目まで		0.5％（最大控除額25万円）
［平成13年12月30日まで入居の場合］
借入金の年末残高に対して （全期間）	2,000万円以下	1％
	2,000万円超3,000万円以下	0.5％

ただし、１棟の面積または区分所有する床面積が50^m以上240m²以下であること等が条件です。手続きは、所得税の確定申告書に必要な項目を記載し、証明書を添付して税務署に提出します。給与所得者は2年目から年末調整で控除が受けられます。

●住宅取得資金の贈与特例
親からの援助で住宅を建築・購入する場合、その分を含めて所有権登記をすると、援助された額に贈与税がかかってきます。しかし、以下の要件を満たせば「住宅取得資金の贈与の特例」が受けられます。特例の対象となる贈与は祖父母に限られています。

住宅取得資金の特例適用要件
1.	贈与を受ける年の合計所得金額が1,200万円以下であること(給与収入だけの人は年収1,430万円以下)。
2	.贈与を受ける者は、過去５年以内に自分および配偶者が所有する住宅に居住したことがないこと。
3	.直系の父母または祖父母からの、住宅を取得するための金銭(現金など)、の贈与であること。
4.	取得する家屋の床面積は50m2以上であり、併用住宅では床面積の２分の１以上が居住専用であること。なお、中古住宅の取得では建築後20年（耐火建築物では25年）以内のものであること。
5	.増改築の場合、本人が所有する住宅で工事費用が1,000万円以上または増改築による床面積の増加が50m2以上であること。
6.	贈与の翌年３月15日までに住宅を取得して居住するか、同日以後速やかに居住できること。 (KMS)

■税金の種類

●不動産取得税
納税者	売買や贈与、建築などによって不動産を取得した人。ただし、相続による取得には相続税がかかり、不動産取得税はかかりません。
税額の計算方法	(不動産の価格 – 各種控除) × 4／100 = 不動産取得税額 ただし、不動産取得税については、平成13年6月30日まで住宅やその敷地を取得したときには税率が3/100に 軽減されます。また、平成14年12月31までに取得した土地については、価格の1/2に税率をかけるという負担調整措置が講じられます。
税金の申告と納税	取得した不動産の種類、所在地、取得の年月日その他の事項を文書にし、不動産の所在地の市町村を経由して都道府県知事に申告します。申告がすむと納税通知書が交付され、期限内に記載されている税額を納付しなければなりません。

●登記と登録免許税･印紙税

登記とは

登記には、建物の表示登記、所有の移転登記、保存登記、抵当権設定登記などの種類があります。 建物の表示登記とは、どこにどのような建物ができたかを明らかにするもので、完成後１ヵ月以内に行うよう法律で定められています。費用はかかりません。 売買や贈与、相続などによって土地や建物の所有者が変わると、所有権の移転登記を行います。また、保存登記とは、土地や建物の所有権を公表し、証明するものです。もし保存登記をしないでおくと、第三者が先にその土地や建物の保存登記をしてしまった場合に対抗できなくなります。 抵当設定登記とは、金融機関などから住宅資金などの貸し付けを受けた時、担保として貸し付けの対象となった土地や建物に、抵当権を設定することです。抵当権の設定が融資の条件になっていることが一般的です。

●登録免許税

登記の種類		課税標準	税率
所有権の移転	売買	不動産の価格	5.0％※1. （0.6％）
	贈与	不動産の価格
	相続	不動産の価格
所有権の保存		不動産の価格	0.6％※2. （0.3％）
抵当権の設定		債権価格	0.4％※3. （0.2％）

所有権の移転登記、保存登記、抵当権設定登記には、登録免許税法により、登録免許税が課せられます。税率は以下の表を参照してください。
※1、2、3は、自分の住まい用で一定の条件を満たした住宅の場合の軽減税率

●印紙税
印紙税は、不動産売買契約書や工事請負契約書など、法律で定められた文書に課せられる税金です。一般に、その書類に印紙を張ることで納税します。税額は文書に記載されている金額に応じて変わってきます。印紙税を納入しなかった場合は、印紙税額の２倍の印紙税不納付過怠税を課せられるので、注意が必要です。印紙には必ず消印をします。

●固定資産税

課税標準額 × 1.4／100(税額) = 祖額

 

毎年１月１日現在、固定資産課税台帳に土地や家屋の所有者として登録されている人に は、固定資産税が課税されます。

・税額の計算（住宅用地の場合)	課税標準額とは、課税台帳に記載された固定資産の価格です。土地と家屋については、市町村が３年ごとに評価額を見直します。
・住宅用地などに対する特例	土地の評価額は地価を反映しているので、評価額をそのまま課税標準額にすると、税負担が急増してしまいます。そのため、住宅用地は現在、課税標準額の1/3で計算するよう定められています。特に200m2以下の小規模住宅用地は、1/6に軽減されます。

新築家屋の床面積120m²までの部分については税額が3年間（耐火構造または準耐火構造の建物で３階建て以上のものは5年間）1/2に軽減されます。
また、次の算式によって算出した税額の方が低い場合は、この算式によって税額を決めます。

前年度分の固定資産税の課税標準額 × 負担調整率 = 税率

負担調整率は、土地の用途や上昇率によって定められています。

●都市計画税
都市計画区域に土地や建物を所有している人には、固定資産税のほかに都市計画税が課せられることがあります。都市計画税は、固定資産税と合わせて徴収されます。

・都市計画税の算出方法

土地または家屋の課税評価額 × 税率 = 税率

税率は、0.3％を限度にして市町村の条例で定められています。

住まいづくりに掛かる予算は、工事費以外にも、設計費・税金 ・保険・引越し費用等、いろいろと必要となってきます。また、その後も運用していくためのコスト（ランニングコスト：エネルギーコスト等）や維持するためのコスト（メンテナンスコスト：塗装のしなおし／設備交換等）も必要になってきます。逆に、家族の成長と共に変化して住まいを見越して、最初に全てを揃えるのではなく、必要最低限なものからスタートさせ、そこから徐々に付け足してゆくという方法もあります。

 

■工事費

 

 

項　目	内　容
建築工事費	家を建てる為の金額。基礎・構造・設備から内外装の仕上げまでの工事。
解体工事	建替えの場合.（約3万/坪～）
地盤改良	軟弱な地盤の場合のみ必要。
浄化槽工事	公共下水道の設備がない地域の場合のみ必要。
空調工事	エアコン取付け。量販店で購入した方が安い場合が多いです。
外構工事	門・塀・庭・植栽等、家の外にあるもの。
変更・追加工事費	工事に入ってから変更・追加した部分の工事費用。トラブルの原因となりやすい。

 

工事費用に関しては、一般的に「坪当たりいくら．．．」ということをよく聞きますが、使う人（会社）によって、含める範囲が違っていたり、基礎等、敷地の状態によって異なるものがあったりと、あまり適切な判断ができるとはいえません。どんぶり勘定ではなく、設計図にもとずき正確な見積を出しコストを調整すべきです。きちんとした見積もり書を出せるということは、それだけ、その工事について理解しているということにもなります。敷地の状態によっては地盤改良・浄化槽の設置等が必要となり、総工事に影響します。土地選びの際には、必ず調べておきましょう。

 

 

 

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■公共設備等

 

 

項　目	内　容
ガス工事	ガス引込み・建物内の配管・ガスメーター等。（約20万）
電気工事	電柱から敷地内への電線引込み・電柱の移設等。
水道工事	建物内配管と上下水道接続・水道メーター・水道局への納付金等。20mm口径（約20万）、25mm口径約（40万）
電話工事	建主が電話会社に直接申し込む。

 

ガス・水道・電気等の敷地外部の工事は、各設備会社（中部電力・水道局等）の工事となります。地域によって料金等が違ってきますので事前に調べておく必要があります。

 

 

 

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■諸経費

 

 

項　目	内　容
敷地の調査費用	地盤調査費（約5万～）測量費（約10万～）
確認申請手数料	役所に（1～2万）
地鎮祭・上棟式	地鎮祭:神主さんに（約5万～）、 上棟式:各職人さんにお祝儀（約5千円～） (しなければならないということはありません。)
仮住まいの費用	工事中の住まいの確保が必要な場合。 敷金・礼金・家賃・引越し代（約6ヶ月間）
インテリア関係	造り付家具以外の家具・カーテン等。照明器具。

 

 

 

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■設計費

 

 

建築工事費	設計費
2,000万円	12.75%
3,000万円	11.58%
4,000万円	10.68%
5,000万円	10.02%
6,000万円	9.73%
7,000万円	9.32%

（上記料率は、建設省 告示の基準です。）

 

設計費は、建設省告示1206号を基に、工事費に対する割合で決められています。各設計事務所に多少の違いはあります。設計費は、設計図をかくことだけではなく、見積の査定・工事現場の監理等、家づくりに関する全般的な事項を含んでいます。設計業務に関しては、こちらをご覧ください。

 

 

 

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■融資関係・保険・税金等

 

 

 

 

項　目	内　容
印紙代	ローン（金銭消費貸借契約）の印紙代。設計・工事契約書の印紙代。（1000万円超5000万以下の場合、各2万・2千・1.5万）
融資手数料	公庫の融資手数料。銀行は保証会社への事務取扱手数料。 （各約4万）
ローン保証料	公庫:融資金額＊約1%、銀行:融資金額約 2.25%
団体信用生命保険	融資金額の約 0.3%/年
特約火災保険	公庫・銀行とも必ず必要。2,000万で約 10万（10年分一括支払）
地震保険	加入は自由。保険料の約 15%（年払い）
抵当権設定	登録免許税:融資金額 0.1%（公庫は免税） 司法書士手数料（約2万）
保存・表示登記	登録免許税（新築は固定資産税評価格の15%） 司法書士手数料（約2万）、土地家屋調査士手数料（約10万）
不動産取得税	課税評価額 3%（土地の場合は土地の取得税あり。）
固定資産税	評価格 1.4%、建物は新築住宅の軽減措置で3年間は１/2。

 

（上記の表はあくまで目安です。必ず事前に見積を確認してから依頼してください。）

 

 

 

 

地鎮祭の時期を基準として、前後の関係を時系列で並べてみると、以下のようになります。

住まいづくりをはじめる際、いつどんな準備が必要か、参考にしてみてください。

行　程	内　容	スケジュール
準備	●構想をたてる(生活のあり方／子供の育て方／団らんのあり方／使いやすさ／見た目)
企　画	●構想づくり ●土地さがし ●予算計画 ●建設方法の選択 ●設計契約	-3.5～6ヶ月
基本設計	●敷地との関係を設定 ●空間分割の設定(パブリックスペース／セミ・パブリックスペース／　プライベートスペース） ●空間のつながりを設定平面的／断面的） ●水まわり／サービスヤードの設定 ●アプローチ／塀／車庫／庭／外構の設定 ●室内気候の設定（通風／採光／設備） ●外観イメージの設定	-2.5～4ヶ月
実施設計	●各部屋の機能の再点検 ●高さ関係の検討 ●採光・通風の検討 ●仕上材の決定（床／壁／天井） ●設備の計画と器具の決定 ●建具の使い勝手と仕様の決定	-2～3ヶ月
見積り
●確認申請図書の作成		-1～2.5ヶ月
契約・着工	●契約書琶 ●工事費第１回支払い ●挨拶まわり
地鎮祭		±0
上棟式	●役所の中間検査 ●工事費第２回支払い	1～1.5ヶ月
竣　工	●竣工検査 ●ダメ工事琶 ●工事費採集支払い ●役所の竣工検査琶 ●引渡し	4～6ヶ月
引越し	●近所へ挨拶まわり
維持管理	１年検査／２年検査 ●メンテナンス契約 ●早期発見・早期治療
増改築