諸費用も入れた資金プラン

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資金プランを立てる上で忘れてはならないのが、物件代金のほかにかかる諸費用です。中古住宅では、さらに仲介手数料、リフォ-ム費用なども念頭に入れ、これらを考慮して資金プランを立てましょう。諸費用の目安として新築住宅で購入価格の2~5%、中古住宅で5~10%が必要です。

購入時にかかる費用

 

  1. 売買契約時…………頭金、印紙税(売買契約書)
  2. ロ-ン手続き・登記関係…………印紙税、登録免許税(抵当権設定登記)、特約火災保険料、団体信用生命、保険特約料(公庫・年金)、ロ-ン事務手数料、保証料(公庫、年金、銀行)、登録免許税(建物保存登記・所有権移転登記)、司法書士報酬
  3. 税金…………不動産取得税

頭金は購入価格の2割以上が原則。手持ちの自己資金が少ない場合、住宅取得資金贈与の特例(いわゆる住宅資金贈与制度)を利用できる場合があります。

入居時にかかる費用

引っ越し代、インテリア・家具代等

入居後にかかる費用

ロ-ン、固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険特約料(公庫・年金)(マンションの場合)管理費・修繕積立金

■住宅ローンを利用する場合
 住宅は高額な買い物になりますので、一般的に長期の住宅ロ-ンを利用しますが、まず必要なのが頭金(自己資金)です。自己資金の額によって、購入できる物件の価格も決まり、借入金額、毎月の返済額も決まります。ロ-ンの返済方法によっても毎月の返済額は変わります。

返済負担は小さくするため、公的資金が利用可能であれば、公的融資を優先し、不足分を銀行などの民間の住宅ロ-ンを利用することになります。

公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めていますので、年間返済額の目安はおおよそ年収の20~25%に設定します。

返済早見表を使って算出例の要領で毎月の大まかな返済額を算出してみましょう。

算出例1

借入金 1,800万円 金利3.35% 期間20年
5,722円 (100万円当たり)×18=
102,996円(毎月返済額)
ボーナス返済なし

算出例2

借入金 1,800万円 金利3.35% 期間20年
5,722円 (100万円当たり)×10=
75,220円(毎月返済額)
34,504円 (100万円当たり)×8=
276,032円(融資6ヶ月後)
毎月分1,000万円 ボーナス分800万円

資金計画

資料として古いものです。

どんない良い設計ができたとしても、それを実現するためには、それに見合った資金が必要です。ローンを組まずに家を建てるという人も中にはいるでしょうが、大半の人はが住宅ローンを利用しているはずです。どこからいくら借り入れて、どのように返済していくか...これは、住まいづくりの基本といえるでしょう。収入や職業、家族構成、住居の構造などによっても条件は変わります。

年間返済額(ボーナス返済を含む)は、年収の25~30%以内を基準にします。将来的なことも考えてゆとりのある返済計画を建てておきましょう。

住宅本体のほかに、税金、登記手数料、保証料、保険料、引っ越し費用などの諸経費も結構な額となります。無理をしないように。

できるだけ、低金利の公的融資を利用し、それでも不足する場合に、民間の融資で補います。
返済方法には、返済額が一定の元利均等払いと、最初の負担は大きいものの徐々に返済額が少なくなる元金均等払いがあります。将来予測を立て、家計の状況に応じて選んでいきます。

 

公庫融資

詳細はこちら

住宅金融公庫 基本融資+特別加算
(床面積80m2以上280m2以下)
70歳未満(親子リレー返済を除く)
毎月の返済額の5倍以上の月収
固定金利
ゆとり返済可
最長35年(耐火)
年金融資 一般融資+特別融資
(床面積40m2以上280m2以下)
厚生年金加入者(3年以上) 固定金利
ゆとり返済可
最長35年(耐火)
国民年金加入者(3年以上)
財形融資 床面積70m2以上280m2以下 財形貯蓄を1年以上続け、残高が50万円以上ある

70歳未満(親子リレー返済を除く)

毎月の返済額の4倍以上の月収

変動金利
ゆとり返済可
最長35年(耐火)
地方自治体融資 融資制度や利子補給制度など自治体によって異なり、制度自体がない場合もある
銀行ローン 固定金利型 20歳以上60歳以下で
完済時に70歳未満であること
団体信用生命保険に加入
固定金利/最長25年
ゆとり返済一部可
変動金利型 変動金利/最長30年
ゆとり返済不可
社内融資 各勤務先の規定に従う

 

 

 

税金の基礎知識

資料として古いものです。

住宅を新築したり購入するには、建物を建てるための費用以外にもかなりの金額がかかります。例えば税金が、その代表的なものです。

固定資産税のように、初年度だけでなく、継続して納付しなければならないものもあるので、資金計画の際には、しっかり考えておく必要があります。


■不動産にかかる税金

 

税金の種類 課税対象
不動産の取得、建築に課せられる税金 不動産取得税 土地、建物の取得
特別土地保有税 土地の取得
登録免許税 登記
印紙税 契約書等の文書作成
贈与税 土地、建物の贈与
相続税 土地、建物の相続
不動産の譲渡に課せられる税金 (個人の場合)
所得税 譲渡による所得
都道府県民税

譲渡による所得

市町村民税

譲渡による所得

(法人の場合)
法人税 譲渡による所得
事業税

譲渡による所得

都道府県民税

譲渡による所得

市町村民税

譲渡による所得

印紙税 契約書等の文書作成
消費税 譲渡金額
地代、家賃など
の収益に課せられる税金
(個人の場合)
所得税 地代家賃による収益
都道府県民税

地代家賃による収益

市町村民税

地代家賃による収益

(法人の場合)
法人税 地代家賃による収益
事業税

地代家賃による収益

都道府県民税

地代家賃による収益

市町村民税

地代家賃による収益

消費税(事務所を貸す場合) 家賃等の金額

■控除・特例
●住宅取得等特別控除
自分が住むための住宅を新築したり購入し、割賦支払か住宅ローンの借り入れ期間が10年以上にわたる人は、所得税から控除を受けられます。

[平成13年6月30日まで入居の場合]
1年目~ 6年目まで 1%(最大控除額50万円)
7年目~11年目まで 0.75%(最大控除額37.5万円)
12年目~15年目まで 0.5%(最大控除額25万円)
[平成13年12月30日まで入居の場合]
借入金の年末残高に対して
(全期間)
2,000万円以下 1%
2,000万円超3,000万円以下 0.5%

ただし、1棟の面積または区分所有する床面積が50m以上240m2以下であること等が条件です。手続きは、所得税の確定申告書に必要な項目を記載し、証明書を添付して税務署に提出します。給与所得者は2年目から年末調整で控除が受けられます。

●住宅取得資金の贈与特例
親からの援助で住宅を建築・購入する場合、その分を含めて所有権登記をすると、援助された額に贈与税がかかってきます。しかし、以下の要件を満たせば「住宅取得資金の贈与の特例」が受けられます。特例の対象となる贈与は祖父母に限られています。

住宅取得資金の特例適用要件
1. 贈与を受ける年の合計所得金額が1,200万円以下であること(給与収入だけの人は年収1,430万円以下)。
2 .贈与を受ける者は、過去5年以内に自分および配偶者が所有する住宅に居住したことがないこと。
3 .直系の父母または祖父母からの、住宅を取得するための金銭(現金など)、の贈与であること。
4. 取得する家屋の床面積は50m2以上であり、併用住宅では床面積の2分の1以上が居住専用であること。なお、中古住宅の取得では建築後20年(耐火建築物では25年)以内のものであること。
5 .増改築の場合、本人が所有する住宅で工事費用が1,000万円以上または増改築による床面積の増加が50m2以上であること。
6. 贈与の翌年3月15日までに住宅を取得して居住するか、同日以後速やかに居住できること。 (KMS)

■税金の種類

●不動産取得税
納税者 売買や贈与、建築などによって不動産を取得した人。ただし、相続による取得には相続税がかかり、不動産取得税はかかりません。
税額の計算方法
(不動産の価格 – 各種控除) × 4/100 = 不動産取得税額

ただし、不動産取得税については、平成13年6月30日まで住宅やその敷地を取得したときには税率が3/100に 軽減されます。また、平成14年12月31までに取得した土地については、価格の1/2に税率をかけるという負担調整措置が講じられます。

税金の申告と納税 取得した不動産の種類、所在地、取得の年月日その他の事項を文書にし、不動産の所在地の市町村を経由して都道府県知事に申告します。申告がすむと納税通知書が交付され、期限内に記載されている税額を納付しなければなりません。

●登記と登録免許税・印紙税

登記とは 登記には、建物の表示登記、所有の移転登記、保存登記、抵当権設定登記などの種類があります。
建物の表示登記とは、どこにどのような建物ができたかを明らかにするもので、完成後1ヵ月以内に行うよう法律で定められています。費用はかかりません。

売買や贈与、相続などによって土地や建物の所有者が変わると、所有権の移転登記を行います。また、保存登記とは、土地や建物の所有権を公表し、証明するものです。もし保存登記をしないでおくと、第三者が先にその土地や建物の保存登記をしてしまった場合に対抗できなくなります。
抵当設定登記とは、金融機関などから住宅資金などの貸し付けを受けた時、担保として貸し付けの対象となった土地や建物に、抵当権を設定することです。抵当権の設定が融資の条件になっていることが一般的です。

●登録免許税

登記の種類 課税標準 税率
所有権の移転 売買 不動産の価格 5.0%※1. (0.6%)
贈与 不動産の価格
相続 不動産の価格
所有権の保存 不動産の価格 0.6%※2. (0.3%)
抵当権の設定 債権価格 0.4%※3. (0.2%)

所有権の移転登記、保存登記、抵当権設定登記には、登録免許税法により、登録免許税が課せられます。税率は以下の表を参照してください。
※1、2、3は、自分の住まい用で一定の条件を満たした住宅の場合の軽減税率

●印紙税
印紙税は、不動産売買契約書や工事請負契約書など、法律で定められた文書に課せられる税金です。一般に、その書類に印紙を張ることで納税します。税額は文書に記載されている金額に応じて変わってきます。印紙税を納入しなかった場合は、印紙税額の2倍の印紙税不納付過怠税を課せられるので、注意が必要です。印紙には必ず消印をします。

●固定資産税

課税標準額 × 1.4/100(税額) = 祖額

 

毎年1月1日現在、固定資産課税台帳に土地や家屋の所有者として登録されている人に は、固定資産税が課税されます。

・税額の計算(住宅用地の場合) 課税標準額とは、課税台帳に記載された固定資産の価格です。土地と家屋については、市町村が3年ごとに評価額を見直します。
・住宅用地などに対する特例 土地の評価額は地価を反映しているので、評価額をそのまま課税標準額にすると、税負担が急増してしまいます。そのため、住宅用地は現在、課税標準額の1/3で計算するよう定められています。特に200m2以下の小規模住宅用地は、1/6に軽減されます。

新築家屋の床面積120m2までの部分については税額が3年間(耐火構造または準耐火構造の建物で3階建て以上のものは5年間)1/2に軽減されます。
また、次の算式によって算出した税額の方が低い場合は、この算式によって税額を決めます。

前年度分の固定資産税の課税標準額 × 負担調整率 = 税率

負担調整率は、土地の用途や上昇率によって定められています。

●都市計画税
都市計画区域に土地や建物を所有している人には、固定資産税のほかに都市計画税が課せられることがあります。都市計画税は、固定資産税と合わせて徴収されます。

・都市計画税の算出方法

土地または家屋の課税評価額 × 税率 = 税率

税率は、0.3%を限度にして市町村の条例で定められています。

本体工事以外にかかる費用

一般的に使われている「坪当たりいくら...」という考え方は、工事費用の全体を表わしているとはいえません。坪単価は通常、本体工事費を表しているもので、これにはカーテンや家具、暖房・エアコン機器、その他の諸費用等は含まれてません。

 

本体工事費以外にかかる費用を考慮した上で、余裕をもった資金計画たてる必要があります。

 


■総費用について

 

総費用は、本体工事費、別途工事費、諸費用の3種類に分けられます。前述の「坪当たりいくら...」という坪単価というのは、本体工事費を延床面積で割った単価です。この坪単価だけで予算計画を行うと、別途工事費や諸費用の分が足りなくなり、大幅な変更が必要になったりします。変更が可能な場合はまだよい方で、場合によってはどうにもならず、予算を増額する...ということもあります。きちんと総予算を把握しておくことは重要です。

 

■総費用の内訳

 

本体工事費 総費用の約7割 仮設工事、地業・基礎工事、木工事、屋根・板金工事、左官・吹き付け工事、タイル・石工事、塗装工事、内装工事、外部建具工事、内部建具工事、給排水衛生工事、電気工事、ガス工事、雑工事(断熱工事、防蟻処理工事、防水工事他)など
別途工事費 総費用の約1.5~2割 解体工事費、敷地調査費、地盤調査費、家屋調査費、地盤改良費、ガス・給排水引き込み工事費、電話工事費、冷暖房工事費、特注家具工事費、照明器具、カーテン、置き家具、外構工事費、造園工事費など
諸費用 総費用の約1割 仮住まい家賃、引っ越し費用、祭事費、設計監理費、諸手続費など

 


■別途工事費の解説

 

解体工事費 解体工事費は、木造住宅の場合で約坪3万円、鉄筋コンクリート造住宅で坪8万円が目安。敷地の形状や隣接する道路の状況によって、別経費が掛かる場合があります。
敷地調査費 正確な敷地測量図がない場合は行います。
地盤調査費 敷地の地盤の地耐力や地質などを調べるもので、地盤改良の必要性や基礎の設計、建物自体の構造を決定するのに必要です。
家屋調査費 工事が近隣に影響を与える可能性がある場合、近隣家屋の状態を調査し、証拠写真などの記録を取っておきます。
地盤改良費 良好地盤の場合は必要のない工事費です。良好でない地盤に対して、杭打ちなどしたりします。地盤が悪いほど地盤改良費は高くなります。
ガス・給排水引き込み工事費 本管から敷地内への引き込み工事は、自治体や市町村ごとの指定施工店制度により、指定業者が行います。本体工事費ではなく別途工事費として計上されます。
電話工事費 移設費、電話機代が含まれます。
冷暖房工事費 配管用スリーブ、インサート、専用コンセントの工事費までが本体工事費に含まれており、別途工事費には冷暖房機器代、取り付け費、その他特殊な空調機器(床暖房や換気システム等)の費用が計上されます。
特注家具工事費 作りつけ収納や本棚などを特注で作る場合の工事費です。大きさ、形状、仕上げ材や金物のグレードによって工事費が変わってきます。
照明器具工事費 照明用配線や取り付け費、スイッチ工事費までが本体工事費に含まれており、別途工事費には照明器具代が計上されます。
カーテン工事費 カーテン、ブラインド、ロールスクリーン、アコーディオンドアなどの商品代と取り付け費です。窓の大きさと個数、生地のグレード、加工方法、装飾のレベルによってコストが変わってきます。
家具購入費 ソファやダイニングテーブル、ベッド、机などの置き家具の商品代です。
外構工事費 門扉、塀、フェンス、敷石、カーポート、物置などの工事費です。敷地の広さや形状、工事のレベルによって工事費が変わってきます。
造園工事費 植栽、芝張り、飛び石などの工事費です。一般の住宅であれば、坪3~5万円が目安です。

 


■諸費用の解説

 

仮住まい家賃 解体から竣工までの期間の仮住まい費用です(敷金+礼金+仲介手数料+家賃×工事期間)。仮住まいに家財道具が入りきれない場合は、保管用倉庫を借りることになるため、その分の費用が加算されます。
引っ越し費用 建て替えや二世帯住宅の場合は、2回分もしくは2家族分の引っ越し費用が必要となります。
祭事費 地鎮祭に掛かる費用は、神主への謝礼と供物代となります。建物規模等の諸条件によっても異なりますが4~5万円前後が目安となります。上棟式に掛かる費用は、施工に携わる方々へのご祝儀や、式の際の飲食代となり、10~20万円前後が目安です。
設計監理料 設計事務所に設計・監理料として支払う費用です。事務所ごとに算出方法が異なりますが、本体工事費に別途工事費の中の設計作業が発生する工事費(特注家具工事・外構工事・造園工事など)を加えた額の8~15%が目安となります。
諸手続費用 ・確認申請手数料 建物が法令に適合しているかどうか、確認を受けるための申請費用です。
・契約の際の印紙代 契約書に記載の工事費に乗じて決められます。
・登録免許税 建物表示登記手数料と所有権保存手数料。建物の規模や評価額によって異なります。
・不動産取得税 竣工後は登記費用と税金を合わせて、約50~60万円は用意しておく必要があります。詳しいことは役所の窓口で相談して下さい。
その他 ・近隣への挨拶費 着工前と上棟時、竣工後の3回、近隣への挨拶廻りのための手土産代です。
・現場お茶菓子代 施工中の現場を施主が訪れる際、工事に携わる方々に持っていくお茶菓子代など。

無理のない予算計画

住まいづくりに掛かる予算は、工事費以外にも、設計費・税金 ・保険・引越し費用等、いろいろと必要となってきます。また、その後も運用していくためのコスト(ランニングコスト:エネルギーコスト等)や維持するためのコスト(メンテナンスコスト:塗装のしなおし/設備交換等)も必要になってきます。逆に、家族の成長と共に変化して住まいを見越して、最初に全てを揃えるのではなく、必要最低限なものからスタートさせ、そこから徐々に付け足してゆくという方法もあります。

 

■工事費

 

 

項 目
内 容
建築工事費 家を建てる為の金額。基礎・構造・設備から内外装の仕上げまでの工事。
解体工事 建替えの場合.(約3万/坪~)
地盤改良 軟弱な地盤の場合のみ必要。
浄化槽工事 公共下水道の設備がない地域の場合のみ必要。
空調工事 エアコン取付け。量販店で購入した方が安い場合が多いです。
外構工事 門・塀・庭・植栽等、家の外にあるもの。
変更・追加工事費 工事に入ってから変更・追加した部分の工事費用。トラブルの原因となりやすい。

 

工事費用に関しては、一般的に「坪当たりいくら...」ということをよく聞きますが、使う人(会社)によって、含める範囲が違っていたり、基礎等、敷地の状態によって異なるものがあったりと、あまり適切な判断ができるとはいえません。どんぶり勘定ではなく、設計図にもとずき正確な見積を出しコストを調整すべきです。きちんとした見積もり書を出せるということは、それだけ、その工事について理解しているということにもなります。敷地の状態によっては地盤改良・浄化槽の設置等が必要となり、総工事に影響します。土地選びの際には、必ず調べておきましょう。

 

 

 


■公共設備等

 

 

項 目
内 容
ガス工事 ガス引込み・建物内の配管・ガスメーター等。(約20万)
電気工事 電柱から敷地内への電線引込み・電柱の移設等。
水道工事 建物内配管と上下水道接続・水道メーター・水道局への納付金等。20mm口径(約20万)、25mm口径約(40万)
電話工事 建主が電話会社に直接申し込む。

 

ガス・水道・電気等の敷地外部の工事は、各設備会社(中部電力・水道局等)の工事となります。地域によって料金等が違ってきますので事前に調べておく必要があります。

 

 

 


■諸経費

 

 

項 目
内 容
敷地の調査費用 地盤調査費(約5万~)測量費(約10万~)
確認申請手数料 役所に(1~2万)
地鎮祭・上棟式 地鎮祭:神主さんに(約5万~)、 上棟式:各職人さんにお祝儀(約5千円~)
(しなければならないということはありません。)
仮住まいの費用 工事中の住まいの確保が必要な場合。
敷金・礼金・家賃・引越し代(約6ヶ月間)
インテリア関係 造り付家具以外の家具・カーテン等。照明器具。

 

 

 


■設計費

 

 

建築工事費
設計費
2,000万円 12.75%
3,000万円 11.58%
4,000万円 10.68%

5,000万円

10.02%

6,000万円

9.73%

7,000万円

9.32%

(上記料率は、建設省 告示の基準です。)

 

設計費は、建設省告示1206号を基に、工事費に対する割合で決められています。各設計事務所に多少の違いはあります。設計費は、設計図をかくことだけではなく、見積の査定・工事現場の監理等、家づくりに関する全般的な事項を含んでいます。設計業務に関しては、こちらをご覧ください。

 

 

 


■融資関係・保険・税金等

 

 

 

 

項 目
内 容
印紙代 ローン(金銭消費貸借契約)の印紙代。設計・工事契約書の印紙代。(1000万円超5000万以下の場合、各2万・2千・1.5万)
融資手数料 公庫の融資手数料。銀行は保証会社への事務取扱手数料。 (各約4万)
ローン保証料 公庫:融資金額*約1%、銀行:融資金額約 2.25%
団体信用生命保険 融資金額の約 0.3%/年
特約火災保険 公庫・銀行とも必ず必要。2,000万で約 10万(10年分一括支払)
地震保険 加入は自由。保険料の約 15%(年払い)
抵当権設定 登録免許税:融資金額 0.1%(公庫は免税) 司法書士手数料(約2万)
保存・表示登記 登録免許税(新築は固定資産税評価格の15%) 司法書士手数料(約2万)、土地家屋調査士手数料(約10万)
不動産取得税 課税評価額 3%(土地の場合は土地の取得税あり。)
固定資産税 評価格 1.4%、建物は新築住宅の軽減措置で3年間は1/2。

 


(上記の表はあくまで目安です。必ず事前に見積を確認してから依頼してください。)

 

 

 

 

設計の業務

スケジュール
建築主
設 計
建築
構造
設備
企画 計画草案
・要求条件
・工費
・敷地条件
・専門的アドバイス
条件の整理 草案の検討
・条件確認
・設計契約
・設計のスケジューリング
・計画草案の研究
・建物の使用方法
・計画の目的
・建物の性格
・敷地の視察・調査
・法規上の検討
基本設計 設計条件の設定 計画の展開方針の決定
・地形、地質調査
・財政分析
・設計条件の決定
●KJ法等による情報分析
・設計のスケジューリング
・同類建物の実例調査
・敷地の測量
・道路/施設/障害物等調査
・地形/樹木/眺望/環境等調査
・イメージの発想とテーマの設定
・建物規模の設定
・地質調査
・構造的条件の検討
・給排水/ガス/電気/電話等の施設調査
・給湯能力の検討
・熱源に対する経費検討
・建物配置上の検討
基本計画スケッチ 計画の修正/決定 ・ラフスケッチの開始(スケッチ・模型・CG)
・規模の分析
・動線の分析
・平面分析
・率面/断面の分析
・全体・階別のレイアウト
・建物配置
・外部空間の概略設定
・外部開口部/仕上設定
・屋外施設のレイアウト
・構造方針の検討
・骨組配置/屋根の構造
・地下形式/地下の構造(基礎等)
・構造材の決定
・給排水/給湯/ガス/衛生/空調/冷暖房/照明/弱電設備等の設備方式検討
・機器設置スペースの検討
・配管・配線スペースの検討
基本設計図書の作成 計画の決定/承認
・工費限界の決定
・建物の維持・運営上の要求
建築基準法、その他法令による修正
・平面・配置図の決定
・天井高の概略決定
・仕上/備品の概略決定
・開口部の決定
・外部空間/外部開口部の決定
・各エレメントのスケッチ
・屋外施設/造園の仕様決定
・構造体の断面スケッチ
・構造材/構法の決定
・杭地業の決定
・コスト配分に対する構造体コストチェック
・建築基準法、その他法令制限の再確認
・給排水/ガス等の接続、電気/電話引込線再確認
・設備方式決定
・設備器具・機械配置等のスケッチ
・設備内容の概要決定
・コスト配分に対するチェック
実施設計 実施設計図書の作成 設計の決定/承認
・実施設計スケジュールの承認
・実施設計の承認
・内・外部仕上(仕上表立面図/断面図/矩計図/屋根伏図/平面詳細図/各室展開図/天井伏図/建具表等)
・付属備品(造付家具詳細図等)
・屋外施設(外構図等)
・構造計算書作成
・構造断面の決定と構造図/仕様書の作成
・実験
・平面図/断面図/詳細図/仕様書等の作成
最終調整 工事の承認
施工契約の準備
入札
工事
施工業者との契約 ・入札業務


 

土地選び

住まいを造るのにあたって、以外と見落としがちなのが「土地」です。建て売り住宅などは、もう既に建物が建っているので、特に土地について考えが及んでいないのではないでしょうか。

土地を住宅を建てれる形に整備して、間もなく家が建っている...というケースはけっこう多いです。こいった場合には、土地に基礎を安定した状態で置くことができるように、それなりの措置がとられていない限り、手を出すべきではありません。最近、景気の悪化からか、売り裁きのスピードが上がっているような感じさえします。建て売りを購入される方は、土地の形状を観察し、土地に対して、どのような措置が施されているのか、必ず確認してください。建物の構造がいくら丈夫でもなんの意味もありません。

土地を購入して家を建てる方は、まだ現在の土地の様子が分かっているのですから、それに応じた建て方が可能です。地盤が弱くても、杭を打ったり、地盤改良をしたり、そういった対応をすれば安全な住まいを造ることができます。とはいえ、はじめから良い土地を選んだ方が、建築費も安くなりますし、安心感も違います。

敷地の造成には、土地をかさ上げする盛土、土を削り取る切土があります。切土はそれ程問題ないのですが、盛土の敷地は、土が固まるまでかなりの時間が必要です。

例えば、池や田んぼなどの湿地に土を入れたり、盛土を押えるための擁壁設置のため、土を一旦掻き出し、再び入れ直しているような所は、少なくとも盛土をしてから1年以上はおかないと地盤は安定しません。

宅地分譲された土地には。以前の面影はないので注意して周りを見て下さい。 もし、現地に行かれて地盤が気になるようでしたら、その土地の周辺住宅を見て基礎や外壁にひび割れがないかチェックしてください。また、周りの風景から斜面を盛土したか...以前は田んぼだったか...などの推測ができる場合もあります。

基本的に、建てる前に地盤調査することをお勧めします。設計事務所によっては、そういった費用をきちんと設定している所もあります。簡易方法としてスウェーデンサウンディグ試験(約5~7万円程度)があります。一般住宅ではこの方法で調査すればある程度の地耐力は予想できます。(これぐらいの費用で安心感が獲られるなら、安いものだとは思いませんか?) 本格的であれば載荷試験(約20万円程度)があります。

先にも書きましたが、地盤が弱くても、それなりの処置を施せば問題なく建てることができます。ただし、盛土と切土にまたがるような敷地はやっかいなので、避けた方がよいでしょう。

 

住まいづくりの手順

地鎮祭の時期を基準として、前後の関係を時系列で並べてみると、以下のようになります。

住まいづくりをはじめる際、いつどんな準備が必要か、参考にしてみてください。

行 程
内 容
スケジュール
準備 ●構想をたてる(生活のあり方/子供の育て方/団らんのあり方/使いやすさ/見た目)
企 画 ●構想づくり
●土地さがし
●予算計画
●建設方法の選択
●設計契約
-3.5~6ヶ月
基本設計 ●敷地との関係を設定
●空間分割の設定(パブリックスペース/セミ・パブリックスペース/ プライベートスペース)
●空間のつながりを設定平面的/断面的)
●水まわり/サービスヤードの設定
●アプローチ/塀/車庫/庭/外構の設定
●室内気候の設定(通風/採光/設備)
●外観イメージの設定
-2.5~4ヶ月
実施設計 ●各部屋の機能の再点検
●高さ関係の検討
●採光・通風の検討
●仕上材の決定(床/壁/天井)
●設備の計画と器具の決定
●建具の使い勝手と仕様の決定
-2~3ヶ月
見積り
●確認申請図書の作成 -1~2.5ヶ月
契約・着工 ●契約書琶
●工事費第1回支払い
●挨拶まわり
地鎮祭 ±0
上棟式 ●役所の中間検査
●工事費第2回支払い
1~1.5ヶ月
竣 工 ●竣工検査
●ダメ工事琶
●工事費採集支払い
●役所の竣工検査琶
●引渡し
4~6ヶ月
引越し ●近所へ挨拶まわり
維持管理 1年検査/2年検査
●メンテナンス契約
●早期発見・早期治療
増改築

 

住まいづくりのスケジュール

予定日 行 程 概 要 関 連
相 談 ●情報収集
●展示場見学
●要望提出
●要望の整理
●農地転用相談(農地の場合)
敷地調査 ●敷地の形状、高低差、
上下水道、ガスなどの調査
●法規制などの調査
●調査費用
プラン打合せ ●敷地調査報告
●プラン打合せ
●仕様打合せ
●造成・解体打合せ
●外構計画打合せ
●資金計画打合せ
●見積り
●手持ちの家具の採寸
契 約 ●契約条件の確認
●スケジュールの確認
●建築工事請負契約の締結
●契約金
  詳細打合せ ●仕上げ、仕様、設備の再確認
●詳細図面、電気配線の再確認
●インテリアコーディネート
●解体、造成の手配
●公庫などの融資申込み
●引越し準備(建替えの場合)
  着 工 ●地鎮祭
●近隣挨拶
●解体、造成、地盤改良
●着工
●地鎮祭
●着工時金
  上 棟 ●上棟
●公庫現場審査
●上棟時金
●公庫中間資金
  竣 工 ●竣工検査
●引渡日確認
●建物登記手続き
●引越し手配
●完成時金
●公庫などの融資手続き
●諸費用の準備
  引渡し ●鍵、保証書の受理
●取り扱い説明
●電気、水道、ガス、電話などの開設
 
  入 居 ●近隣挨拶
●住所変更
 
  アフターサービス ●定期点検  

 

設計契約の時期について

Q 初めまして、突然メールで申し訳御座いません。実は他社の設計士さんに、 自宅を設計依頼を御願いしている現状ですが、どうしても私共と設計士さんとの設計時点でのずれというか、何かが違うように見えます。ラフから2ヶ月がたとうとしてますが、先日ラフの時点で、納得を100%している訳ではないですが、設計契約してからもう一度一緒に考えましょうとおっしゃったのですが、何か釈然としません。普通ある程度大筋双方が納得し、後に設計契約に至ると思うのですかいかかでしょうか?

御社様の設計士との間柄との内容を拝見したところとても共感いたしました。お忙しいと思いますが返信頂けると幸です。


A ご相談の件ですが、やはり、納得してから契約される方が良いように思います。

設計あるいは計画は、3つの段階に分けて考えることができます。

1.企画段階

クライアントのイメージするもの、またイメージにまで行着いていないが言葉にできるもの、また言葉にできないもの...そういったものを分析して、矛盾なく言葉やイメージに置き換えていく段階です。当然、法規や予算といった条件に対しても矛盾なく進めていきます。

クライアントの言葉にならないもの、形にならないものを、どうやって
くみ取っていくかが大切になります。

この段階で、クライアントと一緒に、全体としてのコンセプトを決めます。(同時に、価値基準も決まります。)

2.基本設計段階

企画段階で決定したコンセプトや価値基準にしたがって、具体化を進めていきます。段々形になっていきます。
これらの検討は、図面(平面図・立面図・断面図等)やスケッチ(CADの3Dを使うこともあります)、模型などで行なっていきます。

企画段階のコンセプトや価値基準が、クライアントの評価基準となるので、合意はしやすいと思います。

企画段階・基本設計段階で、クライアントに積極的に参加してもらうのが、結果的には、後悔のない「家づくり」となります。
(スタジオ・イカルスでは、クライアントと一緒にB紙に向かったり、模型を作ったりしています。)

基本的にはここまでの段階を狭義の意味での「計画段階」と呼ぶこともあり、この段階で設計を断わってもクライアントに付加は生じません。(ただし、設計事務所によって、この部分の考え方はまちまちです。少なくともスタジオ・イカルスではこういう方針で設計を行なっています)

3.実施設計段階

実際の施行を念頭において、詳しく細かい図面を書いていきます。

基本設計では、現れてこなかった細かい表現も必要になってきます。
あらゆる材料・部品が図面に表されます。図面は100枚以上になることも稀ではありません。

スタジオ・イカルスでは、実施設計段階に入る前に、契約を行ないます。

「企画段階」で、お互いのだいたいの雰囲気は分るのではないでしょうか。
クライアントと設計する側の一体感が感じられた時、そこには世界に一つしかない、素晴らしい結果が生まれるのだと思います。

1年後、5年後、10年後...に後悔しないために、今の段階を一つひとつ大切にされる方が良いと思います。

お答えになりましたでしょうか。